國(guó)慶前寫(xiě)了兩篇文章，看空地產(chǎn)，并談了下看法，反向還是不錯(cuò)，很多人參加的討論，下面繼續(xù)分析未來(lái)地產(chǎn)的走勢(shì)
今天溫家寶又講話，首次提出：下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定政策 絕不動(dòng)搖
縱觀中央政府的一系列思路的變化，首先開(kāi)始轉(zhuǎn)向的莫過(guò)于年初關(guān)于125期間民生政策的用字上
當(dāng)時(shí)如果我沒(méi)記錯(cuò)的話，將居者有其屋（請(qǐng)注意這個(gè)說(shuō)辭是家寶早些年的說(shuō)辭），變成了“居者有其所”（這個(gè)居者有其所也是家寶講的）
隨后不多久，宣布開(kāi)始緊縮政策
如果嗅覺(jué)稍微靈敏點(diǎn)的，早就應(yīng)該逃生跑路，清倉(cāng)出貨，可惜，太多人由于地產(chǎn)黃金10年帶來(lái)的思維幻想，一直死抗到現(xiàn)在，即將哀鴻片野

我的同事、朋友中，有人是從事地產(chǎn)中介的，我的感覺(jué)是什么呢
從11年年初開(kāi)始，叫的最厲害的是中介們，堅(jiān)稱只可能漲不可能跌
其次才是地產(chǎn)界，我好歹也因?yàn)闃I(yè)務(wù)的關(guān)系，認(rèn)識(shí)一些地產(chǎn)界的開(kāi)發(fā)商朋友，印象中記憶最深刻的是發(fā)家自新疆，跑回老家修房子的一個(gè)50多的老頭，有點(diǎn)錢，當(dāng)時(shí)是6月份，市場(chǎng)的氣味已經(jīng)大不同，老頭跟我聊地產(chǎn)的走勢(shì)，當(dāng)時(shí)我的觀點(diǎn)就是現(xiàn)在的觀點(diǎn)，跟他談了我的關(guān)于地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的3段理論，老頭聽(tīng)后一直沉默不語(yǔ)，沒(méi)多久就撤掉了所有的沿街廣告，壓縮了很多開(kāi)支，他是不欠銀行一分錢的，后來(lái)這個(gè)事情，雖然是因?yàn)槲冶疽馐谴蛩阗u點(diǎn)軟件給他，機(jī)緣巧合認(rèn)識(shí)，我順帶談了下我的觀點(diǎn)，后來(lái)軟件沒(méi)賣成，因?yàn)槲业挠^點(diǎn)把老頭嚇到了，壓縮了這方面的開(kāi)支，但是這個(gè)老頭私下還是跟我是朋友，偶爾聯(lián)系，還是很感謝當(dāng)時(shí)我唱衰。讓他省下一些小錢，養(yǎng)老還是夠了，當(dāng)然這個(gè)肯定是玩笑話，老頭不差錢，隨時(shí)是可以全身而退的。

最慘的是中介們，現(xiàn)在的地產(chǎn)中介怎么說(shuō)呢，上漲時(shí)期留下太多的惡名，現(xiàn)在到了清算時(shí)期，中介連開(kāi)發(fā)商都不如，開(kāi)發(fā)商好歹是有資產(chǎn)、現(xiàn)金的，中介什么都沒(méi)，勢(shì)頭好的時(shí)候如看門的惡犬，到處吠，勢(shì)頭不好了，主人都不認(rèn)，自尋生死，總之中介行業(yè)肯定要大悲劇，如果有中介在期間深度介入開(kāi)發(fā)商生意的，那么一定是最大的人間悲劇。

下面談一下我關(guān)于地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)的觀點(diǎn)。

首先一條，到底，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)“倒閉”？
本人雖然一直唱衰，當(dāng)然過(guò)去的黃金10年我是看多的，雖然一直唱衰，但我要糾正很多人的誤區(qū)，地產(chǎn)商活的不舒服是一回事，但要倒閉，尤其是巨頭要倒閉，那可能性是很小的。
原因很簡(jiǎn)單，就是現(xiàn)在的地產(chǎn)項(xiàng)目，大多是一個(gè)樓盤以一個(gè)項(xiàng)目公司的模式存在的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，大不了是股權(quán)轉(zhuǎn)讓了，這一點(diǎn)，綠城的宋老板已經(jīng)講的很清楚。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓，債務(wù)關(guān)系也一并剝離，所以不要看綠城現(xiàn)在負(fù)債率高的嚇人，如果宋總一狠心轉(zhuǎn)讓公司，他是可以全身而退的。
關(guān)鍵的問(wèn)題是，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的折價(jià)是多少，這是最后一步，但現(xiàn)在這個(gè)做法，是可以確保目前地產(chǎn)商，我們姑且把目前這種通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓全身而退的方式叫一級(jí)市場(chǎng)跑路，這種方式是最后的開(kāi)發(fā)商逃命升天的方法，如果地產(chǎn)行情繼續(xù)惡化，惡化到股權(quán)轉(zhuǎn)讓+債務(wù)承擔(dān)，地皮價(jià)格都撐不住樓盤項(xiàng)目公司的債務(wù)的時(shí)候，那么這種模式遲早也無(wú)力回天，就看開(kāi)發(fā)商們是不是認(rèn)清形勢(shì)了。


其次，未來(lái)地產(chǎn)的定位
我在國(guó)慶前發(fā)的兩篇文章中，已經(jīng)談過(guò)這個(gè)問(wèn)題，地產(chǎn)會(huì)分為三段，過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)
過(guò)去的地產(chǎn)的價(jià)值，有可能還是高高在上的，理論上，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)跟二級(jí)市場(chǎng)倒掛的形態(tài)，就看現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)（即過(guò)去的地產(chǎn)獲利方）是否愿意面對(duì)這種倒掛的形式，如果過(guò)去的獲利方，死抗，那么這種倒掛也是可以的，只不過(guò)他們必須面對(duì)一個(gè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，就是幾乎趨向?yàn)榱愕牧鲃?dòng)性，除非，通過(guò)抵押的方式運(yùn)作出一部分資金，當(dāng)然這個(gè)折價(jià)幅度也是驚人的，折價(jià)的幅度首先會(huì)低于新出樓盤的價(jià)格，然后，再按照年限進(jìn)行折舊，這是一個(gè)比割肉還痛苦的模式。
順便說(shuō)一下，影響銀行最大一部分的原因，就是過(guò)去的地產(chǎn)，這一點(diǎn)，我再次講，地產(chǎn)洗白，銀行絕對(duì)是屁事沒(méi)有

現(xiàn)在的地產(chǎn)的價(jià)值，則一定是快速下跌的現(xiàn)貨市場(chǎng)，尤其是一級(jí)市場(chǎng)，年尾降至，金九銀十的幻想破滅，中介的大量關(guān)門，本身就革命性的砍掉了中間交易環(huán)節(jié)，首先會(huì)體現(xiàn)在這一部分費(fèi)用的抵扣，其次，地產(chǎn)商的做法一般會(huì)在現(xiàn)貨市場(chǎng)經(jīng)歷如下幾個(gè)階段
----不降價(jià)，繼續(xù)抗
----開(kāi)始用送裝修、送車庫(kù)等模式變相折價(jià)
----巨頭開(kāi)始折價(jià)
----小散開(kāi)發(fā)商更大幅的折價(jià)
----全面折價(jià)
這個(gè)趨勢(shì)進(jìn)行折價(jià)銷售

未來(lái)的地產(chǎn)的定位
未來(lái)，最近政府的幾個(gè)大的政策是值得分析研究的
----身份證號(hào)三號(hào)合一政策
----稅改
----住建部關(guān)于增收地產(chǎn)稅的講話
其實(shí)我把這三條列在一起，各位應(yīng)該知道我要說(shuō)什么
上周，地產(chǎn)股在住建部官員就未來(lái)限購(gòu)令講話后，瘋狂了一下，當(dāng)時(shí)我還跟幾個(gè)朋友講，投資人到底是真不懂還是假不懂，這明明是大利空，居然集體上漲？
為什么理解是利空呢？
該官員講話主要是分3條
1、目前正在建立這個(gè)平臺(tái)
2、這個(gè)平臺(tái)有一定的阻力，爭(zhēng)取早點(diǎn)完成
3、平臺(tái)建立后，怎么怎么
這個(gè)話實(shí)際上是要結(jié)合很多政策面來(lái)理解的
我們談房地產(chǎn)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)常會(huì)說(shuō)這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)是需要改革的，怎么怎么，一般很多時(shí)候會(huì)提及兩種模式
1、新加坡模式，即政府修公共房模式
2、德國(guó)模式，即政府收取超高流轉(zhuǎn)稅，打壓房地產(chǎn)炒作
其實(shí)很明顯，政府不會(huì)走1，也不會(huì)走2的兩條路，就目前3大政策的出臺(tái)以及住建部官員的講話來(lái)看，同時(shí)也是本文我最重要的觀點(diǎn)就是，我們的政府會(huì)走1+2模式
即：
1、國(guó)家地產(chǎn)行為
2、過(guò)去的地產(chǎn)增收重稅
關(guān)于國(guó)家地產(chǎn)行為，各位可以去讀我在國(guó)慶前的文章，我就不再講解
關(guān)于這個(gè)地產(chǎn)增收重稅，我重點(diǎn)闡述一下我的分析
首先是，過(guò)去的地產(chǎn)如何增收重稅，以及增收重稅的對(duì)象
3號(hào)合一的政策，是最為重要的配套政策，這個(gè)政策是有很多的輔助政策確保執(zhí)行的，這一點(diǎn)各位我可以明確的說(shuō)，我們的政府在布局上還是有巨大智慧的
3號(hào)合一后，身份證號(hào)、社保號(hào)、信用號(hào)是合并的，為了配合這個(gè)3號(hào)合一的政策的執(zhí)行，同時(shí)有以下項(xiàng)目在搞
1、首先是火車實(shí)名制的試驗(yàn)性項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目雖然是半拉子工程，但試驗(yàn)效果是有的
2、其次是今年上半年證券業(yè)重新核查個(gè)人登記的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目基本也是成功的
3、其次是個(gè)人所得稅的稅改，這個(gè)項(xiàng)目也是成功的
4、其次是二代證新證指紋項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目一旦開(kāi)始，應(yīng)該也是沒(méi)問(wèn)題的
5、最后是地產(chǎn)限購(gòu)令的初步嘗試，目前來(lái)看，是成功的
6、加之，個(gè)人所得稅于限購(gòu)令的掛鉤，倒逼3號(hào)合一

3號(hào)合一后，關(guān)于個(gè)人資產(chǎn)的鑒別工作，肯定會(huì)開(kāi)展，你的賬面資金、資產(chǎn)、收入狀況是肯定跑不掉的，某種意義上說(shuō)，大量的有原罪的有錢佬不得不跑路，跟這個(gè)也是有關(guān)系的，當(dāng)然這是另外的話題。

我要說(shuō)的最關(guān)鍵的是，如果向地產(chǎn)增收重稅，是以什么方式進(jìn)行
首先，最重要的是，一旦3號(hào)合一平臺(tái)建立，那么首先你是否是首套房這個(gè)是很清楚的
其次，也是我預(yù)測(cè)最重要的一個(gè)政策，就是如果鑒定為你不是說(shuō)首套房，而是投資性買房，那么你的二次買房會(huì)在稅收上怎么辦？投資性買房，是否應(yīng)該按照資產(chǎn)增值稅模式以及對(duì)應(yīng)的稅率增收呢？現(xiàn)在的增值稅是多少？大家可以去看這個(gè)地產(chǎn)稅的高線，17%？我認(rèn)為起碼7-8%，這是一個(gè)非常重要的指標(biāo)
其次，為什么要向地產(chǎn)增收重稅？
前面我已經(jīng)說(shuō)了，應(yīng)該是新加坡+德國(guó)模式的混合體，我們的政府做事情，凡事都喜歡到處參考，越往后膽子越小，小平同志那種膽色是百年一遇，那么怎么辦，摸石頭還是走別人的路？我認(rèn)為走其他人走過(guò)的路，兼而有之是最好的選擇，因此多個(gè)模式合并一起是很大可能。
再及，稅改政策的影響，稅改不改，未來(lái)我們可能自己會(huì)有大麻煩，上海這次試點(diǎn)本身就說(shuō)明已經(jīng)開(kāi)始，湊巧的是，本人在宣布政策同一天，上午撰文推測(cè)，下午就宣布，時(shí)點(diǎn)上還是看的很準(zhǔn)的，稅改一定會(huì)帶來(lái)稅收構(gòu)成的變化，關(guān)于這個(gè)稅改，也是有很多關(guān)聯(lián)的，今天這里不做詳解，但就我分析，稅改后我國(guó)的稅收不會(huì)降低，反倒會(huì)增加，不信拭目以待。
地產(chǎn)稅倒貼其他稅改項(xiàng)目留下的空隙，或者說(shuō)根本沒(méi)空隙，在通過(guò)稅改又?jǐn)U展了政府稅收來(lái)源的前提下，通過(guò)地產(chǎn)稅再一次增加收入，這是必需的。
地產(chǎn)稅應(yīng)該是未來(lái)稅改錦上添花的一項(xiàng)工作
同時(shí)結(jié)合美國(guó)的現(xiàn)在的模式，美國(guó)的美元是建立在國(guó)家稅收基礎(chǔ)之上，那么未來(lái)我們應(yīng)該也會(huì)走上這條路，因此地產(chǎn)稅是收定了。
首套房之后多套房的鑒定工作沒(méi)問(wèn)題后，對(duì)于購(gòu)房者而言，首套房的購(gòu)買，就是全家最重大的決策，這個(gè)機(jī)會(huì)如果浪費(fèi)了，會(huì)造成太多不必要的損失

再次，關(guān)于限購(gòu)令
我在國(guó)慶文中談過(guò)限購(gòu)令，限購(gòu)令按照住建部官員的說(shuō)法，是不得已的為之的政策，未來(lái)是會(huì)取消的
這里我談下限購(gòu)令的取消方法
縱觀大多數(shù)的確的限購(gòu)令，有一個(gè)很重要的政策就是限購(gòu)令與個(gè)人所得稅掛鉤
一般是3年當(dāng)?shù)丶{稅證明。
那么其實(shí)，這一點(diǎn)我不知道有人是否意識(shí)到?jīng)]有，其實(shí)限購(gòu)令如果在當(dāng)前政策不變的情況下，是會(huì)自然失效的，因?yàn)楹芎?jiǎn)單，如果限購(gòu)令出來(lái)，倒逼大部分企業(yè)幫員工納稅，那么，如果你不納稅，員工肯定會(huì)鬧，企業(yè)你剝奪了我買房的權(quán)利，這正好符合政府3號(hào)合一的規(guī)劃，那么你一旦納稅，開(kāi)了頭就不能結(jié)尾，從限購(gòu)令開(kāi)始到現(xiàn)在1年多了，那些1年前開(kāi)始老老實(shí)實(shí)納稅的人，或者說(shuō)鐵了心還是要炒，掛靠在本地納稅的人，這個(gè)政策理論上對(duì)其限制頂多3年。
關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商能不能抗住這3年，3年后，限購(gòu)令又如何走？屆時(shí)肯定具有買房資格的人會(huì)越來(lái)越的，當(dāng)然這3年攢下來(lái)的繼續(xù)應(yīng)該是多少？夠不夠付一套首付？這個(gè)是個(gè)非常有趣的話題。我這里姑且先提一個(gè)思路
1、限購(gòu)令三年肯定是會(huì)不取消自然失效的，因?yàn)檫@個(gè)政策會(huì)倒閉公司納稅，增加稅收
2、按照當(dāng)?shù)仄骄べY以及納稅起征收點(diǎn)，3500元算，3500×12×3=12.6萬(wàn)
3、也就是說(shuō)，如果3年內(nèi)一個(gè)家庭，某子女啃老，自己工資一分不花，3年絕對(duì)可以賺下12.6萬(wàn)首付
4、這12.6萬(wàn)首付，可以支撐多少房?jī)r(jià)？
這個(gè)要開(kāi)發(fā)商自己去算，12.6萬(wàn)加上之前存的錢，毛算15萬(wàn)，這個(gè)首付又支撐的住多少？

最后，房?jī)r(jià)下跌的模式與聯(lián)動(dòng)效應(yīng)
最近的消息面，北、上、廣的房?jī)r(jià)下跌，快接近3成，當(dāng)然我說(shuō)的是新盤，即現(xiàn)在的地產(chǎn)，一級(jí)市場(chǎng)跟二級(jí)市場(chǎng)倒掛了，二級(jí)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，裝死，跟套牢了股民一個(gè)德行，也符合我的預(yù)期
我重點(diǎn)說(shuō)的是二、三線城市的房?jī)r(jià)
我認(rèn)為，跟炒股炒龍頭，暴跌跌蛇尾一個(gè)道理
之前看到壇友一個(gè)文章，說(shuō)同樣30萬(wàn)北京、老家買房，北京都幾百萬(wàn)了，老家才漲到幾十萬(wàn)
那么如果北京房?jī)r(jià)暴跌，老家會(huì)怎么樣呢？
我認(rèn)為肯定是二、三線房?jī)r(jià)更為劇烈的暴跌
如果說(shuō)北、上廣跌去30%，那么反過(guò)來(lái)，二、三線可能就要超過(guò)50%
理由是
1、北、上、廣的暴跌，龍頭蛇尾效應(yīng)
2、北、上、廣的暴跌，原先本來(lái)打算回老家置業(yè)的人會(huì)加大觀望力度，如果北上廣有可能買的起，那些漂在外地多年的兄弟們，還會(huì)回老家買？
3、唯一能救二、三線的，就是所謂的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但也僅僅是緩解暴跌，不能改變更大比例下跌的趨勢(shì)
加之，二、三線多套房擁有者，按照本人回家鄉(xiāng)實(shí)際考察的結(jié)果，大多是父母守屋，未來(lái)一旦雙親有變故，空置率絕對(duì)是高過(guò)北上廣，這一點(diǎn)雖然帶有猜測(cè)之嫌疑，但論壇的朋友們都可以做親身比對(duì)，看是否如此


最后是補(bǔ)充關(guān)聯(lián)因素
1、劉易斯拐點(diǎn)到底是不是真的
這一點(diǎn)我只需要說(shuō)一個(gè)新聞，最近征兵條例有變化，相關(guān)新聞自己去查，征兵都征不到了，你說(shuō)拐不拐
2、大型賣場(chǎng)，招不到人
也是一個(gè)新聞，人都去哪了？網(wǎng)商有沖擊，但也不至于這么夸張，新聞自己去查



剩下的就是結(jié)語(yǔ)了
黃梁一夢(mèng)，管好各自家里的女人，買房子不能由妹子說(shuō)了算，關(guān)鍵時(shí)刻爺們要清醒