國慶前寫了兩篇文章，看空地產(chǎn)，并談了下看法，反向還是不錯，很多人參加的討論，下面繼續(xù)分析未來地產(chǎn)的走勢
今天溫家寶又講話，首次提出：下調(diào)房價是國家堅定政策 絕不動搖
縱觀中央政府的一系列思路的變化，首先開始轉(zhuǎn)向的莫過于年初關(guān)于125期間民生政策的用字上
當時如果我沒記錯的話，將居者有其屋（請注意這個說辭是家寶早些年的說辭），變成了“居者有其所”（這個居者有其所也是家寶講的）
隨后不多久，宣布開始緊縮政策
如果嗅覺稍微靈敏點的，早就應(yīng)該逃生跑路，清倉出貨，可惜，太多人由于地產(chǎn)黃金10年帶來的思維幻想，一直死抗到現(xiàn)在，即將哀鴻片野

我的同事、朋友中，有人是從事地產(chǎn)中介的，我的感覺是什么呢
從11年年初開始，叫的最厲害的是中介們，堅稱只可能漲不可能跌
其次才是地產(chǎn)界，我好歹也因為業(yè)務(wù)的關(guān)系，認識一些地產(chǎn)界的開發(fā)商朋友，印象中記憶最深刻的是發(fā)家自新疆，跑回老家修房子的一個50多的老頭，有點錢，當時是6月份，市場的氣味已經(jīng)大不同，老頭跟我聊地產(chǎn)的走勢，當時我的觀點就是現(xiàn)在的觀點，跟他談了我的關(guān)于地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來的3段理論，老頭聽后一直沉默不語，沒多久就撤掉了所有的沿街廣告，壓縮了很多開支，他是不欠銀行一分錢的，后來這個事情，雖然是因為我本意是打算賣點軟件給他，機緣巧合認識，我順帶談了下我的觀點，后來軟件沒賣成，因為我的觀點把老頭嚇到了，壓縮了這方面的開支，但是這個老頭私下還是跟我是朋友，偶爾聯(lián)系，還是很感謝當時我唱衰。讓他省下一些小錢，養(yǎng)老還是夠了，當然這個肯定是玩笑話，老頭不差錢，隨時是可以全身而退的。

最慘的是中介們，現(xiàn)在的地產(chǎn)中介怎么說呢，上漲時期留下太多的惡名，現(xiàn)在到了清算時期，中介連開發(fā)商都不如，開發(fā)商好歹是有資產(chǎn)、現(xiàn)金的，中介什么都沒，勢頭好的時候如看門的惡犬，到處吠，勢頭不好了，主人都不認，自尋生死，總之中介行業(yè)肯定要大悲劇，如果有中介在期間深度介入開發(fā)商生意的，那么一定是最大的人間悲劇。

下面談一下我關(guān)于地產(chǎn)未來趨勢的觀點。

首先一條，到底，開發(fā)商會不會“倒閉”？
本人雖然一直唱衰，當然過去的黃金10年我是看多的，雖然一直唱衰，但我要糾正很多人的誤區(qū)，地產(chǎn)商活的不舒服是一回事，但要倒閉，尤其是巨頭要倒閉，那可能性是很小的。
原因很簡單，就是現(xiàn)在的地產(chǎn)項目，大多是一個樓盤以一個項目公司的模式存在的，對于開發(fā)商而言，大不了是股權(quán)轉(zhuǎn)讓了，這一點，綠城的宋老板已經(jīng)講的很清楚。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓，債務(wù)關(guān)系也一并剝離，所以不要看綠城現(xiàn)在負債率高的嚇人，如果宋總一狠心轉(zhuǎn)讓公司，他是可以全身而退的。
關(guān)鍵的問題是，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的折價是多少，這是最后一步，但現(xiàn)在這個做法，是可以確保目前地產(chǎn)商，我們姑且把目前這種通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓全身而退的方式叫一級市場跑路，這種方式是最后的開發(fā)商逃命升天的方法，如果地產(chǎn)行情繼續(xù)惡化，惡化到股權(quán)轉(zhuǎn)讓+債務(wù)承擔(dān)，地皮價格都撐不住樓盤項目公司的債務(wù)的時候，那么這種模式遲早也無力回天，就看開發(fā)商們是不是認清形勢了。


其次，未來地產(chǎn)的定位
我在國慶前發(fā)的兩篇文章中，已經(jīng)談過這個問題，地產(chǎn)會分為三段，過去、現(xiàn)在、未來
過去的地產(chǎn)的價值，有可能還是高高在上的，理論上，應(yīng)該會出現(xiàn)一級市場跟二級市場倒掛的形態(tài)，就看現(xiàn)在二級市場（即過去的地產(chǎn)獲利方）是否愿意面對這種倒掛的形式，如果過去的獲利方，死抗，那么這種倒掛也是可以的，只不過他們必須面對一個不得不面對的現(xiàn)實，就是幾乎趨向為零的流動性，除非，通過抵押的方式運作出一部分資金，當然這個折價幅度也是驚人的，折價的幅度首先會低于新出樓盤的價格，然后，再按照年限進行折舊，這是一個比割肉還痛苦的模式。
順便說一下，影響銀行最大一部分的原因，就是過去的地產(chǎn)，這一點，我再次講，地產(chǎn)洗白，銀行絕對是屁事沒有

現(xiàn)在的地產(chǎn)的價值，則一定是快速下跌的現(xiàn)貨市場，尤其是一級市場，年尾降至，金九銀十的幻想破滅，中介的大量關(guān)門，本身就革命性的砍掉了中間交易環(huán)節(jié)，首先會體現(xiàn)在這一部分費用的抵扣，其次，地產(chǎn)商的做法一般會在現(xiàn)貨市場經(jīng)歷如下幾個階段
----不降價，繼續(xù)抗
----開始用送裝修、送車庫等模式變相折價
----巨頭開始折價
----小散開發(fā)商更大幅的折價
----全面折價
這個趨勢進行折價銷售

未來的地產(chǎn)的定位
未來，最近政府的幾個大的政策是值得分析研究的
----身份證號三號合一政策
----稅改
----住建部關(guān)于增收地產(chǎn)稅的講話
其實我把這三條列在一起，各位應(yīng)該知道我要說什么
上周，地產(chǎn)股在住建部官員就未來限購令講話后，瘋狂了一下，當時我還跟幾個朋友講，投資人到底是真不懂還是假不懂，這明明是大利空，居然集體上漲？
為什么理解是利空呢？
該官員講話主要是分3條
1、目前正在建立這個平臺
2、這個平臺有一定的阻力，爭取早點完成
3、平臺建立后，怎么怎么
這個話實際上是要結(jié)合很多政策面來理解的
我們談房地產(chǎn)于中國經(jīng)濟的影響，經(jīng)常會說這個地產(chǎn)行業(yè)是需要改革的，怎么怎么，一般很多時候會提及兩種模式
1、新加坡模式，即政府修公共房模式
2、德國模式，即政府收取超高流轉(zhuǎn)稅，打壓房地產(chǎn)炒作
其實很明顯，政府不會走1，也不會走2的兩條路，就目前3大政策的出臺以及住建部官員的講話來看，同時也是本文我最重要的觀點就是，我們的政府會走1+2模式
即：
1、國家地產(chǎn)行為
2、過去的地產(chǎn)增收重稅
關(guān)于國家地產(chǎn)行為，各位可以去讀我在國慶前的文章，我就不再講解
關(guān)于這個地產(chǎn)增收重稅，我重點闡述一下我的分析
首先是，過去的地產(chǎn)如何增收重稅，以及增收重稅的對象
3號合一的政策，是最為重要的配套政策，這個政策是有很多的輔助政策確保執(zhí)行的，這一點各位我可以明確的說，我們的政府在布局上還是有巨大智慧的
3號合一后，身份證號、社保號、信用號是合并的，為了配合這個3號合一的政策的執(zhí)行，同時有以下項目在搞
1、首先是火車實名制的試驗性項目，這個項目雖然是半拉子工程，但試驗效果是有的
2、其次是今年上半年證券業(yè)重新核查個人登記的問題，這個項目基本也是成功的
3、其次是個人所得稅的稅改，這個項目也是成功的
4、其次是二代證新證指紋項目，這個項目一旦開始，應(yīng)該也是沒問題的
5、最后是地產(chǎn)限購令的初步嘗試，目前來看，是成功的
6、加之，個人所得稅于限購令的掛鉤，倒逼3號合一

3號合一后，關(guān)于個人資產(chǎn)的鑒別工作，肯定會開展，你的賬面資金、資產(chǎn)、收入狀況是肯定跑不掉的，某種意義上說，大量的有原罪的有錢佬不得不跑路，跟這個也是有關(guān)系的，當然這是另外的話題。

我要說的最關(guān)鍵的是，如果向地產(chǎn)增收重稅，是以什么方式進行
首先，最重要的是，一旦3號合一平臺建立，那么首先你是否是首套房這個是很清楚的
其次，也是我預(yù)測最重要的一個政策，就是如果鑒定為你不是說首套房，而是投資性買房，那么你的二次買房會在稅收上怎么辦？投資性買房，是否應(yīng)該按照資產(chǎn)增值稅模式以及對應(yīng)的稅率增收呢？現(xiàn)在的增值稅是多少？大家可以去看這個地產(chǎn)稅的高線，17%？我認為起碼7-8%，這是一個非常重要的指標
其次，為什么要向地產(chǎn)增收重稅？
前面我已經(jīng)說了，應(yīng)該是新加坡+德國模式的混合體，我們的政府做事情，凡事都喜歡到處參考，越往后膽子越小，小平同志那種膽色是百年一遇，那么怎么辦，摸石頭還是走別人的路？我認為走其他人走過的路，兼而有之是最好的選擇，因此多個模式合并一起是很大可能。
再及，稅改政策的影響，稅改不改，未來我們可能自己會有大麻煩，上海這次試點本身就說明已經(jīng)開始，湊巧的是，本人在宣布政策同一天，上午撰文推測，下午就宣布，時點上還是看的很準的，稅改一定會帶來稅收構(gòu)成的變化，關(guān)于這個稅改，也是有很多關(guān)聯(lián)的，今天這里不做詳解，但就我分析，稅改后我國的稅收不會降低，反倒會增加，不信拭目以待。
地產(chǎn)稅倒貼其他稅改項目留下的空隙，或者說根本沒空隙，在通過稅改又擴展了政府稅收來源的前提下，通過地產(chǎn)稅再一次增加收入，這是必需的。
地產(chǎn)稅應(yīng)該是未來稅改錦上添花的一項工作
同時結(jié)合美國的現(xiàn)在的模式，美國的美元是建立在國家稅收基礎(chǔ)之上，那么未來我們應(yīng)該也會走上這條路，因此地產(chǎn)稅是收定了。
首套房之后多套房的鑒定工作沒問題后，對于購房者而言，首套房的購買，就是全家最重大的決策，這個機會如果浪費了，會造成太多不必要的損失

再次，關(guān)于限購令
我在國慶文中談過限購令，限購令按照住建部官員的說法，是不得已的為之的政策，未來是會取消的
這里我談下限購令的取消方法
縱觀大多數(shù)的確的限購令，有一個很重要的政策就是限購令與個人所得稅掛鉤
一般是3年當?shù)丶{稅證明。
那么其實，這一點我不知道有人是否意識到?jīng)]有，其實限購令如果在當前政策不變的情況下，是會自然失效的，因為很簡單，如果限購令出來，倒逼大部分企業(yè)幫員工納稅，那么，如果你不納稅，員工肯定會鬧，企業(yè)你剝奪了我買房的權(quán)利，這正好符合政府3號合一的規(guī)劃，那么你一旦納稅，開了頭就不能結(jié)尾，從限購令開始到現(xiàn)在1年多了，那些1年前開始老老實實納稅的人，或者說鐵了心還是要炒，掛靠在本地納稅的人，這個政策理論上對其限制頂多3年。
關(guān)鍵是開發(fā)商能不能抗住這3年，3年后，限購令又如何走？屆時肯定具有買房資格的人會越來越的，當然這3年攢下來的繼續(xù)應(yīng)該是多少？夠不夠付一套首付？這個是個非常有趣的話題。我這里姑且先提一個思路
1、限購令三年肯定是會不取消自然失效的，因為這個政策會倒閉公司納稅，增加稅收
2、按照當?shù)仄骄べY以及納稅起征收點，3500元算，3500×12×3=12.6萬
3、也就是說，如果3年內(nèi)一個家庭，某子女啃老，自己工資一分不花，3年絕對可以賺下12.6萬首付
4、這12.6萬首付，可以支撐多少房價？
這個要開發(fā)商自己去算，12.6萬加上之前存的錢，毛算15萬，這個首付又支撐的住多少？

最后，房價下跌的模式與聯(lián)動效應(yīng)
最近的消息面，北、上、廣的房價下跌，快接近3成，當然我說的是新盤，即現(xiàn)在的地產(chǎn)，一級市場跟二級市場倒掛了，二級市場有價無市，裝死，跟套牢了股民一個德行，也符合我的預(yù)期
我重點說的是二、三線城市的房價
我認為，跟炒股炒龍頭，暴跌跌蛇尾一個道理
之前看到壇友一個文章，說同樣30萬北京、老家買房，北京都幾百萬了，老家才漲到幾十萬
那么如果北京房價暴跌，老家會怎么樣呢？
我認為肯定是二、三線房價更為劇烈的暴跌
如果說北、上廣跌去30%，那么反過來，二、三線可能就要超過50%
理由是
1、北、上、廣的暴跌，龍頭蛇尾效應(yīng)
2、北、上、廣的暴跌，原先本來打算回老家置業(yè)的人會加大觀望力度，如果北上廣有可能買的起，那些漂在外地多年的兄弟們，還會回老家買？
3、唯一能救二、三線的，就是所謂的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但也僅僅是緩解暴跌，不能改變更大比例下跌的趨勢
加之，二、三線多套房擁有者，按照本人回家鄉(xiāng)實際考察的結(jié)果，大多是父母守屋，未來一旦雙親有變故，空置率絕對是高過北上廣，這一點雖然帶有猜測之嫌疑，但論壇的朋友們都可以做親身比對，看是否如此


最后是補充關(guān)聯(lián)因素
1、劉易斯拐點到底是不是真的
這一點我只需要說一個新聞，最近征兵條例有變化，相關(guān)新聞自己去查，征兵都征不到了，你說拐不拐
2、大型賣場，招不到人
也是一個新聞，人都去哪了？網(wǎng)商有沖擊，但也不至于這么夸張，新聞自己去查



剩下的就是結(jié)語了
黃梁一夢，管好各自家里的女人，買房子不能由妹子說了算，關(guān)鍵時刻爺們要清醒